头部企业着手处理效率不高的资产，开始寻求扩张与盈利的和谐点，区域性物业管理公司及中小型企业或许迎来了发展良机。
文｜《财经》研究员 王文彤
编辑 | 杨立赟
当房地产市场的热潮逐渐退去，许多隐藏在建筑之中的居住难题开始显现出来。
去年年底，四川有一处改善型社区，入住率不到三成，物业管理费收缴率低，多个大型物业管理公司前来评估后选择了放弃；今年六月，河南伟兴物业尝试用情感价值来改善局面，但收缴率仍不到百分之十，最终决定离开。这个情况并非个别现象，而是众多小区共同面对的现实问题。
中指研究院的资料揭示，从2025年初至2026年3月底，全国范围内监测到212个住宅物业管理项目退出。与几年前物业公司被动离开的情况不同，2025年离职案例中，物业企业主动退出的比例大约为64.7%。
在这其中，越来越多的主要物业管理公司，例如中海物业、万科物业、保利物业等，开始选择主动减少业主。中物智库的数据指出，12家主要物企在过去三年里退出的物业面积超过4.4亿平方米，相当于一个主要物企整体经营规模的全部。
物业管理公司与业主之间形成了僵持状态：由于业主对服务质量不满或房屋空置率高企，越来越多的物业管理公司出现亏损；而物业管理公司因收不到物业管理费而降低服务水准，又进一步激化了小区矛盾。
在个别小区里，拖欠物业管理费竟成了一种博弈游戏。有业主在业主群中分享经验——即使被告上法庭也无所谓的态度。某些小区被贴上了“不稳定”的标签，陷入了物业持续离开的循环。另一些小区中，业主代表委员会的不当行为正困扰着居民。部分业主代表委员与物业私下串通，或是在维修改造中中饱私囊，甚至引入信誉存疑的“空壳公司”。
物业企业主动退出的背后，是一笔财务考量：收入未增长，但企业的固定支出无法削减。退出虽然会产生一定的经济损失，但能够及时止损，将资源转移到更有利润空间的项目上。
这并非一个无法摆脱的困境。在这股退出浪潮下，行业正在探索摆脱恶性循环的新路径。
从整个行业角度观察，这场退出潮标志着物业管理行业从“规模至上”向“利润优先”的转变——主要企业主动剥离低效资产，努力寻找扩张与利润间的平衡点，区域性物业管理公司和中小型企业的机遇可能就在眼前。
物业发展问题同样吸引了政策层面的注视。7月13日，国务院批准的《扩大消费“十五五”规划》（简称为《规划》）首次将物业管理纳入扩大消费的战略布置。
《规划》中明确提出“推行物业管理服务质量提升计划，拓展服务范围”，并将“推动城市社区嵌入式服务设施、完整社区和十五分钟便民生活圈的建设，完善社区便民商业设施”包含在消费基础设施建设项目里。这是物业管理首次被纳入扩大消费的战略规划。
物业服务质量提升行动
7月的第一个周六，酷暑难当。北京大兴区清逸西园小区内，刘敏和一些邻居拿着蒲扇坐在儿童乐园旁的长椅上聊天。
不远处的小区快递站，居民们正在排队提取包裹，看似是平常的一天景象。
只有小区常住居民才能察觉到一些小变化：门口的胖保安不见了，取而代之的是一位指挥车辆的年轻人；小区里多了几个巡逻人员，见到陌生面孔时会要求登记。
清逸西园小区入口。 摄影/王文彤
在离小区最近的链家门店，中介听闻清逸西园的名字时立即摇头，“不建议你考虑这个小区，太老旧了，物业也不稳定”。
就在7月的第一天，德茂物业撤离了这个小区。三个月前，该物业就宣告了撤离计划，原因是经营亏损。
《财经》走访清逸西园那天，北京恒富物业作为临时物业已经进驻，但刘敏和邻居们对此并不清楚，“听说要更换物业，却不知道换成了谁”。
小区楼与楼之间的空地，仍然堆积着垃圾杂物；物业公告板上的德茂物业收费文件已经泛黄；垃圾分类的指示牌上，管理负责人的联络信息还未更新。
清逸西园是一个建成超过20年的老小区，由商品房和回迁房组成，物业收费标准