7月13日，国务院正式发布《扩大消费“十五五”规划》，明确住房被纳入“大宗耐用商品消费”序列，并位列首位。此举迅速引发社会各界的浓厚兴趣。这一调整具体对房地产市场产生何种影响？“房住不炒”的政策方针因此受到何种新的解读？普通民众的生活又将面临怎样实质性的改变？记者近期就此展开调研，多数业内专家认为，此举意味着“房住不炒”进入了新阶段，同时也是中国房地产市场迈向成熟的明确信号。
扬子晚报/紫牛新闻记者 马祚波
住房属性发生转变，从“投资品”转变为“耐用消费品”
长期以来，住房在大众观念里往往被视为一种投资品。此次国务院将其正式划入“大宗耐用消费品”范畴，可以说是一次重要的定位修正。南京大学城市与不动产研究中心主任、南京大学商学院教授高波提出，这一变化与“房住不炒”的政策路线高度一致，是经过长期市场调控后，共识逐渐形成的自然结果。
“‘房住不炒’方针提出已经十余年，通过这些年的调控与市场调整，房地产的投机特性已经被大幅削弱。”高波表示，将住房明确为“大宗耐用消费品”，并非削弱其重要性，恰恰相反——有数据显示，住房在居民消费中占比达到大约30%，具有重要地位——这一界定主要是为了引导社会重新认识住房的根本属性：它首先是一种用来满足居住需求的产品，其次才可能具备投资功能。
南京工业大学经济与管理学院教授、南京市房地产学会会长吴翔华在受访时说道，过去房地产同时具备“消费属性”与“投资属性”，二者相互影响、难以完全分开。然而，在以往多年的“只涨不跌”的市场预期下，投资属性被过度放大，消费属性反而被忽视了。如今，随着市场持续调整，房价有升有降成为常态，房地产正逐步回归作为商品的正常价格运行逻辑。
吴翔华补充说明，将房地产定义为“大宗耐用消费品”，正是基于其价值量大、使用周期长的基本特征。“这一调整并非否定房地产的投资功能，而是强调在当前阶段，其消费属性理应占据更核心的位置。”
住房“国补”或将成为常规性措施
记者观察到，市场中有观点认为，住房被归入“大宗耐用消费品”后，就与汽车、家电等商品一样，“房子和冰箱、汽车算是一类了”。对此，高波予以明确否定。他认为，汽车并非必需品，买不起可以不开、不租；但住房是刚性需求，买不起也一定要租得起，住房既算“大宗耐用消费品”，更是“必需品”，其社会作用和民生意义远非一般商品可比。
在吴翔华看来，过去抑制投机、防止房价过快上涨是政策着力点，如今，通过明确消费品属性，政策方向或将进一步转向支持合理住房消费和改善性需求，即“国补”或将常态化。“一方面是消费金融支持，贷款政策、利率优惠等向合理购房需求倾斜；另一方面，类似家电、汽车领域的补贴和换新机制，未来在住房领域，卖旧买新、改善置换也能获得相应政策扶持。”
实际上，在南京、苏州、扬州，以及杭州、成都等城市，“房票”政策、购房贴息、人才购房补贴等已经成为房地产市场的常规做法，南京部分区域的楼盘在今年5月份的成交份额中，高达90%的比例为人才房消费，可见补贴政策对于消化存量房产已经起到积极作用，受到开发商以及购房者的普遍欢迎。
由增量开发转向存量运营，中国房地产正步入成熟期
吴翔华还指出，承认房地产是“大宗耐用消费品”，实际上也是在承认一个现实——中国房地产市场正在走向成熟。成熟的表现，即由增量开发转向存量运营。
“国际上成熟的市场，如欧美发达国家，二手房交易占比普遍高达大约80%，新房仅作补充。中国目前正逐步向这一结构靠拢。”他认为这并非“退步”，而是市场发展的必然阶段。在存量时代，以美国加州为例，高端二手房和需要改造的老旧房产同样活跃，通过买入、改造、转售等方式，依然能获取可观的收益。中国未来在住房更新、老旧小区改造、存量资产盘活等领域，同样存在广阔的发展空间。
高波也认为，将住房纳入“大宗耐用消费品”更深层的政策意图在于“扩大内需、扩大消费需求”。他分析说，当前宏观经济政策的核心是扩大内需，而住房消费在居民消费中占比极高，自然成为重要着力点。在促进消费方面，其他领域的政策工具也将在住房领域得到应用，比如地方财政补贴，类似汽车、家电的贷款优惠、利率支持，以及“以旧换新”政策等。高波特别强调，这一系列政策的目的，不只是“卖房子”，更关键的是“提高住房消费的质量”，推动住房消费从“有房住”向“住好房”提升。
刚需客回归居住本质，改善者按需升级
将房地产纳入“大宗耐用消费品”，对于普通购房者意味着什么呢？首先，购房门槛将持续下降，置换、贷款、公积金使用更为便利。上海易居房地产研究院副院长严跃进向记者表示，“因城施策”的灵活度有望继续增加，未来还将放松带押过户、房产与户籍限制等种种门槛，甚至包括历史遗留问题，如公房交易、双产证住房交易等。
对于改善置换家庭来说，新定义预示着未来置换需遵循居住品质升级的原则，即“卖一套买一套”，不应借机增加房产持有数量，因为投机空间基本关闭，需降低房产在家庭资产中的配置比例，转向基金、国债、实业等多元渠道。
关于当前房地产市场是否已“见底”的不同看法，高波也给出了谨慎而积极的判断。他认为，虽然还不能断言已经完全见底，但“底的信号已经比较明显”，与前几年相比，市场正逐步进入筑底回升的阶段。
而这一判断，也解释了为何此时将住房定义为大宗耐用消费品——十年前强调“房住不炒”，主要是为了防止房价大幅上涨、刺破泡沫；如今市场已处于相对低位，政策重心自然转向“稳定市场、促进合理回升”。
说到底，定位的修正，根本上是适应市场周期变化的需要。
校对 王菲